购买房产契税账务处理-房产契税记账

这意味着，购买房产所缴纳的契税，是为使该资产达到预定可使用状态所发生的必要、合理的支出。根据《企业会计准则第4号——固定资产》及相关规定，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。购房契税毫无疑问属于“相关税费”的重要组成部分。

也是因为这些，无论会计主体是企业还是事业单位，亦或是个人投资者（在会计处理语境下），只要该房产预期会为主体带来在以后经济利益，且持有目的并非为了短期出售（即属于非流动资产），其所支付的契税就应当计入所购房产的账面原值。这一处理确保了资产价值的完整性，也使得后续通过折旧或摊销将这部分成本在资产使用寿命内进行合理分摊，符合权责发生制和配比原则。

易搜职考网提醒，正确理解这一原则是避免账务处理错误的第一步。切忌将契税简单计入“税金及附加”或当期管理费用，这将导致资产价值被低估，当期费用被高估，扭曲企业的财务状况和经营成果。

这是最常见的情形。企业为自身办公、生产、经营而购置的房产，应作为固定资产管理。

• 账务处理流程：
  1. 计提与缴纳契税： 通常在办理产权证前，根据税务机关核定的税额申报缴纳。缴纳时，直接构成资产成本的一部分。
  2. 会计分录： 支付购房款及契税时（假设款项一并支付）： 借：在建工程 / 固定资产（购买价款 + 相关税费（含契税）+ 其他可直接归属成本） 贷：银行存款 如果房产先达到预定可使用状态投入使用，但契税尚未缴纳或尚未取得发票，应依据规定暂估入账，待取得发票后再调整原暂估价值，但不调整已计提的折旧。

示例：甲公司购入一栋办公楼，总价1000万元，需缴纳契税30万元（税率3%），另支付手续费等2万元。款项已全部付清。

会计分录为： 借：固定资产—办公楼 1032万元 贷：银行存款 1032万元 其中，固定资产原值1032万元包含了购价1000万元、契税30万元和其他费用2万元。

房地产开发企业以出售为目的持有的土地使用权和房屋，属于企业的存货，其购置成本计入“开发成本”。

• 账务处理：为取得该开发用地（或现房）所缴纳的契税，是土地成本或房屋取得成本的组成部分。

  会计分录示例： 借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费 / 房屋购置费（含契税） 贷：银行存款

  易搜职考网提示，这部分契税最终将结转到“开发产品”科目，并在房产销售时，随同其他开发成本一同结转为“主营业务成本”。

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，为赚取租金或资本增值而持有的房产，应单独确认为投资性房地产。其初始计量与外购固定资产类似。

• 账务处理（成本模式计量下）：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。契税自然包含在“相关税费”中。

  会计分录示例： 借：投资性房地产—成本（含契税） 贷：银行存款

  在后续计量中，这部分契税成本将随着投资性房地产的折旧或摊销计入其他业务成本。

行政事业单位通过购买方式取得房产，其缴纳的契税处理遵循政府会计制度。在财务会计层面，应计入资产的成本。

• 账务处理：

  借：固定资产 / 在建工程（含契税） 贷：银行存款（或“零余额账户用款额度”、“财政拨款收入”等）

  同时，在预算会计层面，按照实际支付的金额： 借：行政支出 / 事业支出 贷：资金结存等

对于个体工商户、个人独资企业等，为其经营购置房产，契税也应计入房产成本。对于纯粹的自然人购房自住或投资，虽然不涉及复杂的企业会计分录，但理解契税作为房产取得成本的属性，对于计算在以后转让房产时的个人所得税（财产转让所得）至关重要。此时，契税完税凭证是确定房产原值的关键合法凭证，能在计算转让所得时进行税前扣除。

在这些非货币性交易或非购买方式取得房产的情形下，契税的计税依据有所不同（如交换按差价、赠与按评估价等），但会计处理上，其资本化原则不变。

• 房屋交换：支付差价的一方就差价部分缴纳契税。该契税应计入换入房产的成本。
  例如，企业A以房产换入企业B的房产，并支付差价10万元及相应契税，则该笔契税应增加换入房产的入账价值。
• 接受赠与：受赠方需按税务机关核定的价格缴纳契税。该契税是取得赠与房产的必要支出，应计入受赠房产的入账价值。会计分录为：借：固定资产等（评估价或公允价 + 契税 + 其他费用），贷：营业外收入（接受捐赠利得）、银行存款（支付的契税等）。
• 以抵债方式取得：债权人因债务重组接受抵债的房产，视为取得该项资产。其缴纳的契税也应计入该项房产的入账成本。

• 分期缴纳契税：若经批准分期缴纳，应在契税纳税义务发生时，将全部应缴税额计入资产成本，对应未支付的税款确认为负债（应交税费）。实际分期支付时，再冲减负债。
• 契税退税：因计税错误、交易取消等原因发生退税，应根据退税时房产的状态进行处理。如果房产仍在建或尚未结转资产，应冲减资产成本；如果资产已入账并开始折旧，收到退税应作为资产成本的减少，调整资产的账面价值，并在以后适用法调整后续折旧额。通常不追溯调整以往期间已计提的折旧。
• 税收优惠：符合法定减免契税条件（如公有制单位改制、继承法定继承等）的，实际未缴纳的契税不影响资产成本计量。但若先征后返属于政府补助性质的退税，则需根据《企业会计准则第16号—政府补助》进行判断，可能计入“其他收益”或冲减资产成本。

误区一：将契税计入“税金及附加”科目。这是最典型的错误。“税金及附加”核算的是企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税等，属于期间费用。契税是资本性支出，性质完全不同。

误区二：混淆契税与印花税的处理。购买房产既交契税也交印花税。但会计处理上，购买房产的印花税同样属于资本性支出，应计入资产成本（外购固定资产、投资性房地产等），而并非一律计入“税金及附加”。只有企业书立应税凭证（如签订合同）本身相关的印花税，才在发生时计入“税金及附加”。

误区三：忽略契税对后续计量的影响。计入资产成本的契税，将在资产的使用寿命内通过折旧或摊销影响各期损益。在处置该资产时，其成本（包含契税）是计算处置损益的基础。忽略这一点会导致资产使用期间的成本费用核算不准确，以及处置损益计算错误。

误区四：未能妥善处理契税票据与资产确认的时点差异。有时房产已交付使用并暂估入账，但契税完税凭证滞后取得。正确的做法是，在取得契税发票后，调整资产的暂估原值，但不对前期已提折旧进行追溯调整，只需在在以后期间按调整后的资产价值和剩余使用寿命计提折旧。

，购买房产契税的账务处理，是一条贯穿资产取得、持有、处置全周期的清晰主线。其核心在于牢牢把握“资本化”这一根本原则，并根据会计主体的性质、房产的具体用途以及交易方式的特殊性，将这一原则准确应用到具体的会计科目和会计分录中。易搜职考网认为，财会人员不仅需要记忆规则，更应理解其背后的会计逻辑和税务原理，从而在面对复杂现实业务时能够做出准确判断。通过系统学习和掌握这些知识，不仅能有效应对职业资格考试中的相关考题，更能显著提升实际工作的专业水准和合规能力，为企业资产管理、成本控制和税务筹划打下坚实基础。正确的契税账务处理，是财务工作精细化管理的一个缩影，也是财会人员专业价值的重要体现。