《中华人民共和国契税暂行条例》-契税暂行条例

一、 《中华人民共和国契税暂行条例》的立法背景与历史地位

任何一部法律法规的诞生都有其深刻的历史背景和现实需求，《中华人民共和国契税暂行条例》也不例外。上世纪九十年代，我国改革开放进入深化阶段，社会主义市场经济体制初步建立，房地产业开始蓬勃发展，土地和房屋的有偿使用与交易日益频繁。在税收法制层面，关于不动产转移的税收规定相对分散且法律层级不高，难以适应快速发展的市场秩序和财政收入规范管理的需要。原有的契税规定主要依据政务院发布的《契税暂行条例》（1950年），其许多内容已与新的经济形势严重脱节。

在此背景下，为了统一税制、公平税负、规范征收，保障财政收入，并配合住房制度改革和土地管理制度的深化，国务院于1997年7月7日发布了《中华人民共和国契税暂行条例》，自同年10月1日起施行，同时废止了1950年的旧条例。这部条例的出台，标志着我国契税征收管理进入了新的法治化、规范化阶段。它并非凭空创造，而是在归结起来说历史经验、借鉴国际做法、结合当时国情的基础上制定的。尽管以“暂行”形式出现，但其结构完整、内容全面，在很长一段时间内构成了我国不动产转移环节税收的核心依据之一，为稳定房地产市场、调节收入分配、筹集地方建设资金做出了历史性贡献，也为后来《契税法》的制定奠定了坚实的实践和制度基础。易搜职考网提醒各位学员，理解这一历史背景，有助于从宏观层面把握该条例的时代特征和立法目的。

二、 条例的核心内容解读

《契税暂行条例》全文共十五条，构建了契税征收的基本制度框架。其核心内容可以从以下几个维度进行解析：

（一） 纳税人与征税范围

条例明确规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。这里的“承受”是指以购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。征税范围具体包括以下五项：

• 国有土地使用权出让。
• 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（不包括农村集体土地承包经营权的转移）。
• 房屋买卖。
• 房屋赠与。
• 房屋交换。

这一界定清晰划定了契税的税基，将当时主要的土地、房屋权属有偿和无偿转移行为均纳入征税范畴，体现了普遍征收的原则。值得注意的是，土地使用权转让中的“交换”和房屋“交换”，其计税依据为所交换土地使用权、房屋价格的差额，这体现了税收的公平性。

（二） 税率与计税依据

条例规定契税税率为3%-5%。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。这一幅度税率的设计，赋予了地方政府一定的税收管理权限，使其能够结合本地经济发展水平和房地产市场状况进行灵活调节。

计税依据的确定是计算应纳税额的关键：

• 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
• 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
• 土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

如果成交价格或交换价格差额明显低于市场价格并且无正当理由，征收机关可以参照市场价格核定。这一反避税条款对于防止纳税人通过订立虚假合同压低价格偷逃税款至关重要，是维护税收公平和秩序的重要保障。

（三） 税收减免政策

条例规定了若干减免契税的情形，体现了国家的政策导向和社会关怀：

• 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。
• 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。这一条直接配合了当时的住房制度改革。
• 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。
• 财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

除了这些之外呢，经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减免范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。这些减免规定既有对公共事业的支持，也有对特定群体（如首次购房职工）的照顾，还有对受灾群众的关怀，展现了税收政策的灵活性。

（四） 纳税义务发生时间与征收管理

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在核定期限内缴纳税款。

在征管方面，条例明确了纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。土地管理部门、房产管理部门有义务协助征收机关，在办理权属变更登记手续时，查验契税完税凭证或减免税证明，未出具凭证或证明的，不予办理相关登记手续。这一“先税后证”的协同控管模式，从制度上有效保障了契税的及时足额征收，是条例得以有效实施的关键机制。易搜职考网专家团队在长期教研中发现，这一征管环节是实务操作和考试中的重点与难点，需要考生深刻理解其流程和意义。

三、 条例在实践中的执行、影响与挑战

《契税暂行条例》施行二十余年间，对我国经济社会产生了深远影响，其执行过程也伴随着不断的政策调整和现实挑战。

（一） 积极影响与作用

在财政方面，契税迅速成为地方财政收入，特别是市县级财政收入的重要来源。
随着房地产市场的持续繁荣，契税收入规模稳步增长，为地方基础设施建设、公共服务提供了有力的资金支持。

在调控市场方面，虽然条例本身税率是固定的，但国家可以通过调整减免税政策（如对个人购买普通住房实行税率优惠）来影响房地产交易成本，从而在一定程度上发挥稳定市场、引导住房消费的宏观调控作用。
例如，在房地产市场过热或过冷时期，相关部门会出台临时性的契税优惠或收紧政策。

在产权保护与交易规范方面，通过强制性的“先税后证”程序，增强了产权登记的法律严肃性和公信力，保障了国家税收，也间接维护了交易安全，使不动产交易更加规范有序。

（二） 面临的主要挑战与调整

随着时间推移，条例的局限性也逐渐显现：

1.法律层级问题：“暂行条例”属于行政法规，其法律效力低于由全国人大及其常委会制定的法律。在全面推进依法治国的背景下，将税收基本制度上升为法律是必然趋势。

2.内容滞后性：原条例的部分规定已难以适应新情况。
例如，关于征税范围，对于实践中出现的新的权属转移形式（如以预购商品房、在建工程进行抵押，以房屋、土地使用权作价投资入股等）是否征税，条例规定不够明确，主要依赖后续财政税务部门的规范性文件进行补充解释，导致政策复杂且稳定性不足。

3.税率授权问题：3%-5%的幅度税率由省级政府确定，导致全国各地税率不一，虽然考虑了地区差异，但也造成了税制的不统一，并在一定程度上可能引发税收竞争。

4.减免政策分散：大量的减免税政策以部门规章、通知等形式存在，散见于各类文件中，不利于纳税人系统掌握，也影响了税法的确定性和权威性。

为应对这些挑战，国家税务总局和财政部在条例框架下发布了大量补充性文件，对具体执行问题予以明确。
于此同时呢，国家也通过阶段性税收优惠政策对房地产市场进行微调。这些实践既是对条例的补充，也为更高层级的立法积累了丰富经验。易搜职考网在梳理相关考点时，特别注重将这些动态调整与条例基本原则结合起来讲解，帮助学员构建动态的知识体系。

四、 从《暂行条例》到《契税法》：制度演进与核心传承

2020年8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》，自2021年9月1日起施行，《契税暂行条例》同时废止。这标志着我国契税征收从行政法规正式上升为国家法律，是落实税收法定原则的重大进展。

《契税法》总体上继承了《暂行条例》行之有效的基本制度框架，包括纳税人、征税范围（并作了适当扩展和明确）、计税依据、“先税后证”征管模式等核心内容。这充分说明了《暂行条例》奠定的制度基础是坚实且符合实践需求的。易搜职考网的研究表明，理解《暂行条例》是学好、用好《契税法》的重要前提。

同时，《契税法》也在以下方面进行了优化和发展：

• 法律层级的提升：以法律形式固定税制，权威性、稳定性和透明度更高。
• 税率规定的延续与明确：维持了3%-5%的税率幅度，并明确省、自治区、直辖市可依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别税率。这既保持了政策的连续性，又赋予了地方更规范的调整空间。
• 减免税政策的整合与法定化：将一些经实践检验成熟的税收优惠政策上升写入法律，如婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属等情形免征契税，使优惠更加清晰稳定。
• 纳税申报的简化：将申报缴税期限与不动产登记机构办理登记手续的期限相关联，简化了流程，便利了纳税人。
• 征税范围的完善：对以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的行为，明确规定视同应税交易，弥补了原条例可能存在的模糊地带。

由此可见，《契税法》并非对《暂行条例》的颠覆，而是在其基础上的升华、完善和法定化。两者一脉相承，共同构成了我国契税制度发展的完整脉络。对于广大财税从业者和学习者来说，掌握《暂行条例》的历史内容，不仅能应对涉及历史业务或法规沿革的考察，更能深刻理解现行《契税法》各项条款的来龙去脉和精神实质。易搜职考网在相关课程设计中，始终注重这种历史与现实的衔接，帮助学员形成贯通式的理解。

五、 易搜职考网视角下的学习与应用要点

从职业考试和专业能力提升的角度看，《契税暂行条例》虽然已被废止，但其历史价值和知识重要性并未褪色。易搜职考网结合多年的教研经验，归结起来说出以下学习与应用要点：

（一） 把握核心原则

学习条例不应仅停留在记忆条文，而应理解其背后的税收原理和政策导向，如“承受权属即纳税”的原则、公平税负原则、以及税收调控与民生保障相结合的原则。这些原则在《契税法》中依然延续。

（二） 厘清关键概念

对“权属转移”、“承受”、“成交价格”、“核定价格”等核心概念的准确理解，是正确进行税务处理的基础。这些概念的定义和应用场景在前后法律中具有高度一致性。

（三） 熟悉征管流程

“纳税义务发生时间”、“纳税申报期限”以及“先税后证”的协同管理模式，是税收征管实务中的关键环节。理解这一流程对于从事财税、不动产登记等相关工作至关重要。

（四） 关注政策演变

要将《暂行条例》置于历史发展的长河中，了解其为何被《契税法》取代，后者在哪些方面进行了改进。这种对比学习有助于把握我国税收法治化的进程和税制改革的方向。

（五） 应用于实务与考试

在处理2021年9月1日之前发生的不动产交易涉税事项（如历史遗留问题、税务检查等）时，仍需依据《暂行条例》及相关当时有效的政策。在各类财税类职业资格考试中，关于契税制度的沿革、新旧法对比、以及基于原条例设计的案例分析，仍是常见的考点。易搜职考网提供的模拟题库和解析，特别注重覆盖这些承前启后的知识点，助力学员全面备考。

，《中华人民共和国契税暂行条例》作为一段辉煌的税收立法史，其制度设计精粹已融入现行《契税法》之中。它不仅是我国不动产税收领域的一座里程碑，也为一代财税人留下了宝贵的学习和研究资料。深入研习该条例，对于构建系统化的财税知识结构、理解中国税制变迁、以及应对相关职业挑战，都具有不可替代的价值。易搜职考网将持续深耕于财会、税务等领域的专业知识和考试研究，为广大用户提供清晰、系统、前沿的学习内容，帮助大家在职业发展的道路上扎实基础，稳健前行。