企业出租房屋要交哪些税-企业出租房产税费

在当今的商业活动中，资产运营是企业实现价值增值的重要途径之一，其中，企业出租房屋作为一种常见的资产利用方式，不仅能够盘活存量不动产，还能为企业带来持续稳定的现金流。这项经营活动背后牵涉着一套复杂且专业的税收体系，准确理解和合规履行相关纳税义务，是企业财务管理和税务筹划的关键环节，也是企业稳健经营、规避税务风险的基础。对于众多企业来说呢，尤其是非房地产主业的企业，出租房屋所涉及的税种繁多、计算方式各异、政策更新频繁，构成了一个颇具专业性的管理领域。

易搜职考网在长期的研究与实践中发现，企业出租房屋的税务处理并非单一税种的简单叠加，而是一个涉及流转税、财产税、所得税及特定附加税费的综合性系统工程。从房屋出租行为发生开始，到租金收入确认，再到房产持有环节，不同的税种在不同的环节发挥作用，且彼此之间可能存在联动或抵扣关系。
例如，增值税的缴纳直接影响城市维护建设税等附加税的计税依据，而房产税的计征又与租金收入或房产原值紧密相关。
除了这些以外呢，企业所得税作为最终“成果税”，更是汇总了所有收入与成本费用后的净额进行征收。
也是因为这些，系统性地掌握企业出租房屋的全流程涉税知识点，不仅有助于企业准确计算税负、优化成本，更是应对税务稽查、享受税收优惠的前提。易搜职考网致力于将这一复杂的知识体系进行结构化梳理，结合实务操作要点，为企业财务人员、税务从业人员及相关学习者提供清晰、权威的指引。

当企业作为出租方，将其拥有或管理的房屋建筑物出租给他人（包括其他企业或个人）用于生产经营或居住等用途时，根据我国现行税收法律法规，主要可能涉及以下几大类税种。这些税种根据其性质，可大致划分为在出租行为发生时针对租金收入征收的税种，以及在房产持有期间针对房产本身征收的税种，最终在企业整体利润层面进行汇总的税种。

• 针对租金收入征收的税种：主要包括增值税及其附加税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）。这部分税费与租金收入直接挂钩，是出租行为产生的最直接税负。
• 针对房产本身征收的税种：主要指房产税。在出租情形下，房产税的计征方式与自用有所不同，通常与租金收入相关联。
• 针对签订租赁合同行为征收的税种：指印花税。只要书立了房屋租赁合同，合同双方均需缴纳。
• 针对企业整体利润征收的税种：即企业所得税。房屋租赁收入作为企业收入总额的一部分，在扣除相关成本、费用及税金后，并入企业应纳税所得额计算缴纳。

值得注意的是，城镇土地使用税虽然通常被视为持有环节税种，但其征收主要基于实际占用的土地面积，无论房产自用还是出租，只要拥有土地使用权，一般均需缴纳。
也是因为这些，它也构成企业出租房屋整体税务成本的一部分。易搜职考网将对这些税种进行逐一详细解析。

增值税是对销售服务、无形资产或者不动产（简称“应税行为”）的增值额征收的一种流转税。企业出租房屋，属于“销售不动产租赁服务”，是增值税的应税范围。

1.纳税人身份与税率/征收率

企业缴纳增值税的具体适用税率或征收率，与其纳税人身份（一般纳税人和小规模纳税人）以及出租房屋取得的时间密切相关。

• 一般纳税人：
  • 出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
  • 出租其2016年5月1日后取得的不动产，或者虽在2016年4月30日前取得但选择一般计税方法的，适用税率为9%。
• 小规模纳税人：
  • 出租不动产（无论何时取得），按照5%的征收率计算缴纳增值税。值得注意的是，在特定时期内，小规模纳税人可能享受阶段性减免增值税政策，例如减按1%征收或月度销售额未超过规定标准（如10万元）免征增值税等，实际操作中需以最新税收政策为准。

2.应纳税额计算

• 一般计税方法（适用9%税率）：应纳税额 = 当期销项税额 - 当期进项税额。其中，销项税额 = 租金收入（不含税） × 9%。企业取得的与出租业务相关的进项税额（如房屋维修、水电费等取得的增值税专用发票上注明的税额）可以抵扣。
• 简易计税方法（适用5%征收率）：应纳税额 = 租金收入（含税） ÷ （1+5%） × 5%。采用简易计税方法，其进项税额不得抵扣。

3.附加税费

在缴纳增值税的同时，企业还需以实际缴纳的增值税额为计税依据，计算缴纳附加税费，主要包括：

• 城市维护建设税：税率根据企业所在地不同，分为市区7%、县城和镇5%、其他地区1%。
• 教育费附加：征收率通常为3%。
• 地方教育附加：征收率通常为2%。

附加税费的计算公式为：应纳附加税费 = 实际缴纳的增值税额 × 相应附加税费率。易搜职考网提醒，附加税费是企业出租房屋不可忽视的伴随成本。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。对于出租的房产，其房产税的计征方式有特殊规定。

1.计税依据

对于企业出租房屋，房产税以房产租金收入为计税依据。这里的“租金收入”通常指不含增值税的租金收入。如果租赁合同中约定租金为含税价，需先进行价税分离。

2.税率

依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。但根据财政部、国家税务总局的相关政策，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。此优惠主要针对住房租赁市场，出租非住房（如商铺、办公楼、厂房）通常不适用4%的优惠税率，除非另有特殊区域性政策。

3.应纳税额计算

基本公式：应纳房产税 = 不含增值税的租金收入 × 适用税率（12%或4%）。

例如，某企业（一般纳税人）出租一处办公楼，年含税租金为100万元，选择简易计税方法（5%征收率）。则：不含增值税租金 = 100 / (1+5%) ≈ 95.24万元。应纳房产税（按12%税率）= 95.24 × 12% = 11.43万元。

易搜职考网提示，房产税通常按年计算、分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按其实际占用的土地面积征收的一种税。它与房产出租行为无直接关联，但与房产所依附的土地使用权相关。

1.纳税人

拥有土地使用权的企业是城镇土地使用税的纳税人。如果土地使用权未确定或权属纠纷未解决，由实际使用人纳税。

2.计税依据与税额

以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额按年计算、分期缴纳。每平方米年税额由各地在税法规定的幅度内（如大城市1.5元至30元，中等城市1.2元至24元等）自行确定。
也是因为这些，不同城市、不同地段的税额标准差异可能很大。

3.与出租行为的关系

无论企业是将土地上的房屋自用还是出租，只要其拥有该土地的使用权，且该土地位于征税范围内，就负有缴纳城镇土地使用税的义务。
也是因为这些，在计算企业出租房屋的整体税务成本时，必须将这部分固定支出考虑在内。

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证征收的一种税。房屋租赁合同属于印花税应税凭证。

1.征税范围与纳税人

企业签订的房屋租赁合同（包括书面合同以及具有合同性质的电子凭证等），租赁双方均为印花税的纳税人。

2.税率与计税依据

房屋租赁合同属于“租赁合同”税目，税率为租金的千分之一（即0.1%）。计税依据为合同所列的租金金额（不含增值税列明的除外）。如果合同中租金为含税价，且未单独列明增值税，则可能以含税租金为计税依据。

3.应纳税额计算

应纳印花税 = 租赁合同记载的租金金额 × 0.1%。

例如，一份年租金50万元的租赁合同，双方各自应纳印花税 = 500,000 × 0.1% = 500元。印花税一般实行由纳税人自行计算应纳税额、自行购买并一次贴足印花税票的缴纳方式，或采用按期汇总缴纳、网上申报等方式。

企业所得税是对企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额（即应纳税所得额）征收的一种税。房屋出租收入是企业所得税应税收入的重要组成部分。

1.收入确认

企业应将企业出租房屋取得的租金收入，全额计入收入总额。根据权责发生制原则，租金收入应按合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果租赁期限跨年度，且租金提前一次性收取的，可分期均匀计入相关年度收入。

2.税前扣除项目

在计算与房屋出租业务相关的应纳税所得额时，与取得租金收入直接相关的合理支出准予在税前扣除，主要包括：

• 直接成本与费用：房屋的折旧费或摊销费、维修费、物业管理费、保险费等。
• 缴纳的相关税费：在出租环节缴纳的增值税（一般计税下的销项税额不可扣，但简易计税和小规模纳税人缴纳的增值税属于价内税，影响利润）、房产税、城镇土地使用税、印花税以及附加税费等，除企业所得税本身和允许抵扣的增值税进项税额外，通常可以在计算企业所得税时作为“税金及附加”进行扣除。
• 其他费用：与出租业务相关的管理费、营销费用、融资利息（如果房产有贷款）等。

3.应纳税额计算

房屋租赁业务的企业所得税并非单独计算，而是并入企业所有经营活动的总利润中一并计算。基本步骤如下：

1. 汇总企业所有收入（包括租金收入）。
2. 汇总企业所有准予扣除的成本、费用、税金、损失等。
3. 计算年度应纳税所得额 = 收入总额 - 不征税收入 - 免税收入 - 各项扣除 - 允许弥补的以前年度亏损。
4. 计算应纳企业所得税额 = 应纳税所得额 × 适用税率（一般企业为25%，符合条件的小型微利企业等可享受优惠税率）。

易搜职考网强调，企业所得税是企业出租房屋税务链条的最终环节，前述所有税种的缴纳（除可抵扣的增值税进项税额外）都会影响企业所得税的税基（应纳税所得额）。

了解税种和计算是基础，规范进行税务申报与缴纳则是合规的关键。易搜职考网结合实务，梳理以下要点：

1.纳税义务发生时间

• 增值税：发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。通常与收取租金或约定应收租金的时点相关。
• 房产税、城镇土地使用税：通常按年计征，分期缴纳，具体时间按地方规定。
• 印花税：纳税义务发生时间为应税凭证书立或者领受时。
• 企业所得税：按纳税年度计算，分月或分季预缴，年度终了后汇算清缴。

2.申报缴纳流程

企业需通过电子税务局或前往办税服务厅，按期进行各税种的纳税申报。主要流程包括：

1. 数据归集：准确归集租金收入、合同信息、成本费用发票等。
2. 计算税款：根据前述各税种的计算方法，准确计算当期应纳税额。
3. 填写申报表：填写相应的增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税等纳税申报表。
4. 缴纳税款：在申报期限内，通过三方协议扣款、银行转账等方式缴纳税款。

3.发票管理

企业出租房屋收取租金，应向承租方开具发票。一般纳税人可自行开具增值税专用发票或普通发票；小规模纳税人可自行开具普通发票，或向税务机关申请代开增值税专用发票。发票的开具内容、金额、税率/征收率必须准确无误。

在依法纳税的前提下，企业可以关注和利用相关税收优惠政策，进行合理的税务安排。

1.主要税收优惠政策

• 增值税小规模纳税人优惠：如前所述，小规模纳税人可能享受起征点以下免征、减按低征收率等政策。
• 房产税优惠：向个人出租住房用于居住的，可按4%税率征收房产税。部分地方政府为促进特定产业发展（如孵化器、众创空间），可能对出租给符合条件企业的房产给予房产税减免。
• 企业所得税优惠：符合条件的小型微利企业享受所得减按25%计入应纳税所得额，按20%税率缴纳等优惠；高新技术企业享受15%优惠税率。这些优惠适用于企业全部所得，包括房屋租赁所得。

2.税务筹划注意事项

税务筹划必须在法律框架内进行。企业可以考虑：

• 合理选择纳税人身份：对于既有出租业务又有大量进项抵扣需求的企业，成为一般纳税人可能更有利；反之，小规模纳税人可能税负更轻。
• 合同条款设计：明确租金是否含税、税费承担方、租金支付时点等，影响纳税义务发生时间和税额计算。
• 成本费用管理：及时取得合法有效的成本费用凭证，确保企业所得税前充分扣除。
• 关注地方性政策：各地为招商引资或促进特定区域发展，可能在权限内给予城镇土地使用税、房产税等减免，企业应积极了解并申请。

易搜职考网始终认为，专业的税务知识是进行有效税务管理的基础。对于企业出租房屋这一事项，企业财务及相关人员必须建立起从收入确认、各税种计算、申报缴纳到所得税汇算清缴的全流程知识体系。
随着我国税收法律法规的不断完善和税收征管数字化、智能化的深入推进，企业更应主动学习、及时更新知识，或借助易搜职考网等专业平台的服务，确保税务处理的准确性、合规性与经济性，从而在复杂的市场环境中夯实内功，实现资产的优化配置与企业的可持续发展。通过对上述税种的系统掌握和实务应用，企业能够将房屋出租这项业务从简单的资产盘活，提升为精细化、专业化的财务管理组成部分，最终为企业创造更安全、更高效的价值回报。