土地增值税税率表2019-2019土地增值税税率

一、土地增值税的基本原理与2019年税制背景

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。其征税对象是“增值额”，即纳税人转让房地产取得的收入减除法定扣除项目金额后的余额。

2019年，中国房地产领域继续处于“房住不炒”的宏观调控基调之下。土地增值税作为重要的税收调节工具，其征管力度持续加强，尤其是在项目清算环节。尽管立法升级工作正在推进，但实际操作中，全国范围内依然统一执行国务院1993年颁布的《暂行条例》所规定的税率结构。
也是因为这些，易搜职考网提醒各位考生和从业者，关注2019年的政策动态（如部分地方性的征管细化规定）固然重要，但核心的税率计算法则仍以《暂行条例》为准绳。理解这一点，是避免混淆、正确应用税率表的前提。

二、2019年土地增值税税率表的核心结构：四级超率累进税率

土地增值税最显著的特点，也是其难点所在，便是采用超率累进税率。它不是按照增值额的绝对数额累进，而是按照增值额与扣除项目金额的比率（即增值率）来划分等级，并适用不同的税率。2019年继续执行的税率表如下：

• 第一级：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
• 第二级：增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%。
• 第三级：增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%。
• 第四级：增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

这个税率结构体现了“增值多的多征，增值少的少征”的调节原则。增值率越高，适用的边际税率也越高，最高可达60%，从而有效调节了因土地自然增值和房地产炒作带来的过高收益。

三、税率应用的关键：扣除项目金额的确定

能否正确计算土地增值税，税率表的应用只是后半程，前半程的核心在于准确计算“扣除项目金额”。这是计算增值额和增值率的基础，也是易搜职考网在辅导中反复强调的重难点。根据转让房地产类型的不同，扣除项目有所差异：

（一）对于新建房地产转让（主要指房地产开发企业进行房地产开发项目销售），扣除项目包括：

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  1.取得土地使用权所支付的金额：指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
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  2.房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
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  3.房地产开发费用：指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。这里并非据实扣除，而是按照《实施细则》的标准计算扣除：
  • 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按上述第1、2项金额之和的5%以内计算扣除。
  • 凡不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按上述第1、2项金额之和的10%以内计算扣除。
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  4.与转让房地产有关的税金：指在转让房地产时缴纳的营业税（2016年5月1日后为增值税及其附加，但计算土地增值税时，增值税作为价外税不计入扣除，其附加税费可扣）、城市维护建设税、印花税（房地产开发企业转让新建房时，其印花税已计入管理费用，故此处不再单独扣除；非房地产开发企业可扣）以及教育费附加。
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  5.加计扣除：对从事房地产开发的纳税人，可按上述第1、2项金额之和，加计20%扣除。这是一项重要的税收政策安排，旨在平衡税负。

（二）对于存量房地产转让（如旧房及建筑物的销售），扣除项目包括：

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  1.房屋及建筑物的评估价格：指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
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  2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
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  3.转让环节缴纳的税金（包括增值税附加、印花税等）。

易搜职考网提示，在存量房转让中，没有房地产开发费用和加计扣除的待遇，这是与新房转让扣除项目的重大区别。

四、土地增值税的计算流程与实例解析

掌握了税率表和扣除项目，土地增值税的计算便可按部就班进行。易搜职考网将其归结起来说为以下标准流程：

第一步：计算转让房地产取得的收入。 包括货币收入、实物收入和其他收入。

第二步：计算扣除项目金额。 根据转让房地产的性质（新建房或存量房），按照上述第三部分的规定汇总计算。

第三步：计算增值额。 增值额 = 应税收入 - 扣除项目金额。

第四步：计算增值率。 增值率 = (增值额 / 扣除项目金额) × 100%。

第五步：确定适用税率和速算扣除系数。 根据增值率，对照四级超率累进税率表，确定各部分增值额适用的税率。为简化计算，实践中常用速算扣除法，其公式为：应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数。各级对应的速算扣除系数分别为：0%、5%、15%、35%。

第六步：计算应纳税额。

为使大家更直观地理解，易搜职考网结合一个简化案例进行说明：假设某房地产开发公司2019年转让一栋新建写字楼，取得不含增值税收入2亿元。经核定，其扣除项目总金额为1亿元。则：

• 增值额 = 20000 - 10000 = 10000万元。
• 增值率 = (10000 / 10000) × 100% = 100%。
• 增值率100%，落在税率表的第二级（超过50%，未超过100%）和第三级（超过100%，未超过200%）范围内。需要分段计算：
  • 未超过50%的部分（即10000×50%=5000万元），适用税率30%：5000×30%=1500万元。
  • 超过50%至100%的部分（即10000-5000=5000万元），适用税率40%：5000×40%=2000万元。
• 应纳税额 = 1500 + 2000 = 3500万元。

若使用速算扣除法：增值额10000万元，增值率100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应纳税额 = 10000 × 40% - 10000 × 5% = 4000 - 500 = 3500万元。结果一致，但计算更为快捷。这正是易搜职考网在教学员应试技巧时推荐掌握的方法。

五、2019年土地增值税的重要税收优惠与征管要点

在2019年的实际执行中，除了基本的税率表，一些税收优惠政策和征管规定同样至关重要，易搜职考网将其归纳如下：

（一）普通标准住宅的税收优惠：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这是鼓励保障居民基本住房需求的一项重要优惠。

（二）国家建设需要依法征用、收回的房地产：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

（三）个人销售住房的税收优惠：这是与普通民众最相关的政策。根据财税〔2008〕137号文，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这项政策在2019年依然有效。

（四）关于清算与预征：土地增值税实行“先预征、后清算”的征管模式。房地产开发企业在项目达到清算条件前，需按当地税务机关规定的预征率（通常为1%-5%不等，普通住宅较低，非普通住宅和商业用房较高）预缴税款。待项目全部或部分满足清算条件后，再进行全面计算，多退少补。2019年，各地税务机关继续加强了对房地产项目土地增值税的清算管理力度。

六、易搜职考网视角下的学习与应用建议

土地增值税的计算复杂，政策性强，是财会、税务、资产评估等领域职业资格考试中的“硬骨头”。基于多年的研究，易搜职考网为广大学员和从业者提出以下建议：

建立系统性知识框架。不要孤立地记忆税率表，而要将纳税人、征税范围、收入确定、扣除项目、税率结构、税收优惠和征收管理串联起来，形成一个完整的知识闭环。理解每一环节的内在逻辑，例如为何要对房地产开发企业设置加计扣除，为何对个人销售住房免税等。

强化计算能力训练。通过大量典型例题和历年真题进行练习，熟练掌握扣除项目的归集、增值率的计算、分段计税或速算扣除法的运用。易搜职考网的题库系统为此提供了丰富的资源。

再次，关注政策动态与地方差异。虽然基本税率全国统一，但预征率、具体扣除标准、清算规程等，各地可能存在细微差别。在实际工作中，必须结合项目所在地的具体规定执行。在备考时，则需以全国性通用法规和主流教材为准。

善用专业工具与资源。面对复杂的项目清算，可以借助专业的税务软件或咨询机构。而对于学习和备考来说呢，选择一个像易搜职考网这样拥有深厚教研积累、能够将复杂知识条理化、清晰化的平台，无疑能事半功倍。

，2019年适用的土地增值税税率表及其配套规则，是一个设计精巧、意图明确的税收调节工具。它通过超率累进的税率设计，精准地对房地产转让的增值收益进行调节。对于专业人士来说呢，全面、精准地掌握其精髓，不仅是应对职业挑战的必需，也是在财经领域深入发展的基石。易搜职考网将持续深耕于此领域，为广大用户提供最新、最准、最实用的知识服务与备考支持，助力大家在职业道路上稳健前行。