个人出租房屋需要交哪些税-出租房屋缴税指南

在当今社会经济活动中，个人将名下房屋用于出租获取收益已成为一种普遍的资产配置和收入补充方式。伴随收益而来的是一系列法定的纳税义务。许多房东，尤其是初次出租房屋者，往往对需要缴纳哪些税款、如何计算、有何优惠感到困惑不清。
这不仅可能导致税务风险，也可能因计算不当而影响实际收益预期。易搜职考网基于长期对职业资格与实务财税领域的跟踪研究，旨在为您全面、系统地梳理个人出租房屋所涉及的各项税收，帮助您构建清晰的认识框架。本文将详细解析主要税种的计算方法、适用税率、优惠政策以及申报缴纳流程，力求在复杂的税收条文与实际的个人出租行为之间架起一座理解的桥梁。

个人出租房屋涉及的主要税种概览

个人出租房屋行为，在税法上被视为提供了不动产租赁服务并取得了财产租赁所得，因此需要根据相关法律法规缴纳多种税费。这些税费主要可分为两大类：一类是在流转环节征收的税费，主要针对出租行为本身产生的营业额（租金收入）；另一类是在所得和财产保有环节征收的税费，主要针对出租产生的净收益和房屋财产本身。具体包括：

• 增值税及其附加税费：包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。这是对租金收入（销售额）征收的流转税及附加。
• 个人所得税：这是对出租房屋取得的所得，即租金收入扣除相关税费和法定费用后的净收益，征收的所得税。
• 房产税：这是以房屋为征税对象，针对房屋的产权所有人征收的一种财产税。在出租情况下，其计税依据通常为租金收入。
• 城镇土地使用税：这是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的税种。个人出租房屋时，如果房屋坐落在上述区域内，通常需要缴纳。
• 印花税：针对书立的财产租赁合同所征收的一种行为税。

值得注意的是，个人出租“住房”与出租“非住房”（如商铺、写字楼、厂房等）所适用的税收政策，尤其在税率和优惠方面，存在很大区别。下文将分别进行阐述。

增值税及附加税费详解

增值税是对销售服务、无形资产或者不动产（即“应税行为”）过程中实现的增值额征收的税。个人出租房屋属于“销售不动产租赁服务”。

1.计税规定与征收率：

• 个人出租房屋，按照5%的征收率计算缴纳增值税。但请注意，这是征收率，并非一般计税方法下的税率。

2.关键优惠政策：

• 对个人出租住房：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等相关规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。这是一个非常重要的优惠。
• 起征点政策：对于小规模纳税人（包括个人），发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（季度销售额未超过45万元）的，免征增值税。这一政策同样适用于个人出租房屋。如果月租金收入不超过15万元，可以享受免征增值税的优惠。

3.计算公式：

• 出租住房（月租金＞15万元时）：应纳税额 = 含税租金收入 ÷ (1+5%) × 1.5%
• 出租非住房（月租金＞15万元时）：应纳税额 = 含税租金收入 ÷ (1+5%) × 5%
• 月租金≤15万元时：免征增值税。

4.附加税费：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加这三项是随增值税附征的。其计税依据是实际缴纳的增值税额。当增值税免征时，这些附加税费也相应免征。如果缴纳了增值税，则：

• 城市维护建设税：按所在地不同，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。
• 教育费附加：征收率为3%。
• 地方教育附加：征收率为2%。

许多地区对个人出租房屋的附加税费还有减征优惠，例如按增值税额的50%征收。

个人所得税详解

个人出租房屋取得的收入，属于“财产租赁所得”，需要并入个人综合所得，按年度汇算清缴，或者在实际取得时按次/按月预缴。

1.应纳税所得额计算：这是计算个人所得税的关键步骤。财产租赁所得，每次（月）收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用。
除了这些以外呢，还可以扣除在出租财产过程中缴纳的税金（如增值税、房产税等）以及由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每月最高扣除800元，直至扣完为止）。

计算公式为：
每月应纳税所得额 = 月租金收入 - 准予扣除项目
准予扣除项目包括：①税费（增值税、城建税、附加、房产税等）；②修缮费（限额内）；③法定减除费用（800元或租金收入的20%）。

2.税率：财产租赁所得适用比例税率，税率为20%。但对个人出租住房取得的所得，减按10%的税率征收个人所得税。这是一个巨大的优惠。

3.计算公式：
应纳税额 = 应纳税所得额 × 税率（住房10%，非住房20%）

4.核定征收：在实际征管中，许多地方税务机关为了简便征管，对个人出租房屋的个人所得税采用核定征收的方式。即按租金收入的一定比例（如住房1%、非住房2%等，各地比例不同）直接计算应纳个人所得税，而不再进行复杂的费用扣除。具体比例需咨询房屋所在地税务机关。

房产税详解

房产税由产权所有人缴纳。个人出租房屋，属于房屋的“使用”收益状态发生变化，需要从价或从租计征。

1.计税依据与税率：

• 从租计征（适用于出租情况）：以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

2.关键优惠政策：

• 对个人出租住房：不区分用途，均按4%的税率征收房产税。这是针对住房出租的专项优惠。
• 对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

3.计算公式：
出租住房：应纳税额 = 不含增值税的租金收入 × 4%
出租非住房：应纳税额 = 不含增值税的租金收入 × 12%
同样，如果租金收入未达到增值税起征点，则用含税租金收入直接乘以税率。

城镇土地使用税与印花税

1.城镇土地使用税：

• 征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区。
• 纳税人：拥有土地使用权的个人。如果土地使用权未确定或权属纠纷未解决，由实际使用人纳税。
• 计税依据：实际占用的土地面积（平方米）。
• 税率：采用定额税率，每平方米年税额由各地在法定幅度内自行确定（如大城市1.5元至30元，中小城市差别不等）。
• 优惠政策：对个人出租住房，通常免征城镇土地使用税。但出租非住房，一般需要按规定缴纳。

2.印花税：

• 征税范围：书立的财产租赁合同。
• 纳税人：立合同人，即出租方和承租方均为纳税人。
• 税率：租赁金额的千分之一。税额不足1元的按1元贴花。
• 优惠政策：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。出租非住房签订的合同，则需要缴纳。

综合征收率：一项重要的简化征管措施

鉴于个人出租房屋涉及税种较多、计算复杂，为了提升纳税便利度，降低征纳成本，全国多数省、自治区、直辖市和计划单列市都出台了针对个人出租房屋的税收综合征收率管理办法。

1.概念：综合征收率是将个人出租房屋应缴纳的增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税以及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费合并，按租金收入的一定比例综合计征。纳税人只需按这一个综合税率计算缴纳税款即可，无需再分税种逐一计算。

2.特点：

• 极大简化：计算简便，一目了然。
• 通常优惠：综合征收率通常低于各税种法定税率简单相加的水平，体现了税收优惠和简化征管的结合。
• 地域差异：综合征收率由各省市自行制定，因此不同地区、不同房屋类型（住房/非住房）的税率各不相同。
  例如，某市规定个人出租住房综合征收率为4%，出租非住房为12%。

3.适用：纳税人可以自愿选择是否适用综合征收率。选择适用后，即视为已按规定缴纳了所包含的各税（费），不再另行分税种申报。这对于广大个人房东来说，是一个非常实用且高效的选择。具体税率需查询房屋所在地的最新税务公告。

纳税申报与缴纳流程

了解税种和计算后，如何完成申报缴纳是最后的关键一步。

1.主要渠道：

• 税务机关办税服务厅：可前往房屋所在地的主管税务机关办税服务厅进行申报。
• 电子税务局：通过各省市电子税务局网站或手机APP进行线上申报，已成为主流方式。
• 委托代征：很多地区委托街道、社区、中介机构或物业管理单位代征个人出租房屋税款，方便房东就近缴纳。

2.所需材料：通常包括：《增值税及附加税费申报表》、《个人所得税自行纳税申报表》或综合申报表、房屋租赁合同原件及复印件、房产证原件及复印件、出租人和承租人身份证明等。具体以当地税务机关要求为准。

3.申报期限：通常按次或按期（月/季）申报。如果选择综合征收率，一般按租金收取周期申报。

4.重要提醒：

• 地点：纳税地点为房屋所在地。无论房东户籍或居住地在何处，都应在房屋所在地税务机关申报纳税。
• 备案：许多城市要求房屋租赁合同需要进行备案，备案与税务申报可能关联。
• 法律责任：未按规定申报纳税，可能面临补缴税款、加收滞纳金和罚款的税务风险。

易搜职考网在职业培训领域深耕多年，深知财税知识的实践性与重要性。对于房产中介、资产管理、财务人员等职业群体来说呢，熟练掌握个人出租房屋税收政策，不仅是解答客户咨询、提供专业服务的必备技能，也可能成为职业晋升的加分项。我们建议相关从业者及房东个人，不仅要学习通用政策，更要密切关注房屋所在地税务机关发布的最新通知和操作指引，因为地方性的优惠和征管细节往往对实际税负有决定性影响。

总来说呢之，个人出租房屋的税收体系是一个兼顾国家税收权益、调节收入分配、促进市场发展和减轻群众负担的精细化设计。从增值税的起征点优惠，到个人所得税、房产税的特殊低税率，再到综合征收率的便民措施，都体现了政策的人性化考量。作为纳税人，主动了解并合规履行纳税义务，既能保障自身权益，避免不必要的法律风险，也是对社会责任的承担。在住房租赁市场日益规范化的今天，依法纳税、诚信经营无疑是每一位房东行稳致远的基石。希望通过本文的梳理，能为您在房屋出租的涉税事务上提供清晰的指引和有益的帮助。