契税暂行条例实施细则-契税细则

契税暂行条例实施细则的全面解析

在我国的税收法律体系中，针对不动产权属转移环节的税收调节，契税扮演着独特的角色。其法律依据最初主要来源于国务院颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》以及由财政部随后发布的《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》。这一套规定曾长期作为契税征管的核心规范，尽管随着《中华人民共和国契税法》的施行，其主体地位已被新的法律所取代，但其制度设计原理、征管逻辑和具体规则，仍然是理解中国现行契税制度的重要基础和历史参照。易搜职考网结合多年的教研积累，旨在对《契税暂行条例实施细则》进行一番不涉及具体来源引用的、系统性的详细阐述，以飨读者。

一、 总则性规定与核心概念界定

实施细则开宗明义，旨在对《契税暂行条例》进行具体解释和操作补充，确保条例的顺利实施。其中，对一些核心概念进行了法律上的精确界定，这是正确理解和适用契税政策的前提。

关于征税范围的细化。条例所称的土地、房屋权属转移，在细则中被明确为以下几种具体形式：

• 国有土地使用权出让：即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
• 土地使用权转让：包括出售、赠与和交换。不包括农村集体土地承包经营权的转移。
• 房屋买卖：指出售房屋所有权并取得货币、实物、无形资产或其他经济利益的行为。
• 房屋赠与：指房屋所有者将其房屋无偿转让他人的行为。
• 房屋交换：指房屋所有者之间相互交换房屋所有权的行为。

关于纳税人的明确。细则规定，在中华人民共和国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人，为契税的纳税人。这里的“承受”，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。“单位”包括企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；“个人”则指个体经营者及其他个人。

二、 税率、计税依据与应纳税额计算

这是契税计算的核心环节，实施细则对此作出了详细规定。

关于税率，《契税暂行条例》规定了3%-5%的幅度税率。实施细则明确，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。这体现了原则性与灵活性相结合的原则，允许地方政府根据当地经济发展水平和房地产市场状况进行微调。

关于计税依据，细则针对不同交易形式作了区分规定，这是准确计算税款的关键：

• 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：计税依据为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
• 土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因为赠与行为无实际成交价或成交价格可能明显偏低。
• 土地使用权交换、房屋交换：计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。当交换价格相等时，免征契税；不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
• 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时：由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

需要特别注意的是，细则强调，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。这构成了反避税的重要条款。

应纳税额的计算公式为：应纳税额 = 计税依据 × 税率。应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

三、 税收减免优惠政策的具体情形

实施细则对条例中的减免税条款进行了细化和列举，明确了可以享受契税减免的具体情况，这些政策通常旨在保障公共利益、减轻特定群体负担或鼓励特定行为。易搜职考网提醒，掌握这些优惠政策对于实务操作和考试都至关重要。

主要的减免税情形包括：

• 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。细则对“用于……”的具体范围进行了界定。
• 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。这曾是住房制度改革过程中的一项重要优惠。
• 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。体现了税收的人性化关怀。
• 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或免征，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
• 纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。
• 依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

除了这些之外呢，经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于规定的减征、免征范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。

四、 纳税义务发生时间、纳税期限与申报缴纳程序

清晰的征纳程序是税收法规得以落实的保障。实施细则对此有明确安排。

纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。这里的“合同性质凭证”包括协议、契约、合约、单据、确认书等。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。这个“核定的期限”通常由省级征收机关具体规定。纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。

纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，才能依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。这就是“先税后证”制度，是保障契税征收的重要手段。如果纳税人未出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门不予办理权属变更登记。

五、 征收管理与法律责任

实施细则明确了征收机关的主体责任和征管权限。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。征收机关可以根据征收管理的需要，委托有关单位代征契税，并发给委托代征证书。

在法律责任方面，细则规定，纳税人因故不按期进行纳税申报的，或者未在核定期限内缴纳税款的，征收机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款一定比例的滞纳金。对于偷逃税款的行为，征收机关将追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处以相应罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。征收机关工作人员在征管中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，也将依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

纳税人与征收机关因纳税发生争议时，必须首先按照征收机关的决定缴纳税款及滞纳金，然后可以在规定期限内向上一级征收机关申请复议。对复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。这明确了税务行政复议前置的原则。

六、 易搜职考网视角下的学习与应用要点

通过对《契税暂行条例实施细则》的系统梳理，易搜职考网认为，无论是对于备考财税类职业资格的学员，还是对于从事相关实务工作的专业人士，把握以下几个要点至关重要：

要建立“交易行为-纳税人-计税依据-税率-减免”的联动思维链条。面对任何一项不动产权属转移业务，都能迅速定位其属于何种交易形式，从而确定正确的纳税人、找到对应的计税依据确定规则，并核查是否符合减免条件，最后应用正确税率进行计算。

要深刻理解“先税后证”的征管逻辑。这一制度是契税能够有效征收的关键保障，它将税收缴纳与物权变更登记直接挂钩，在实践中具有极强的约束力。理解这一点，就能理解契税申报缴纳程序的紧迫性和严肃性。

再次，要关注政策的地方性差异。由于税率的具体确定和部分减免政策的管理权限下放至省级人民政府，因此在实际应用或答题时，必须注意题目或案例是否设定了特定的地区背景，不能一概而论。

要以发展的眼光看待该细则。虽然其实体性内容许多已被《契税法》及配套规定所吸收、延续或优化，但作为我国契税制度发展过程中的重要文献，其条款设计所体现的税收原理、征管思路和问题解决方法，依然具有很高的学习价值。易搜职考网在相关课程研发中，注重将历史规定与现行法律进行对比串联，帮助学员构建起立体、动态的知识体系，从而更好地应对考试与实际工作中的复杂情况。

，《契税暂行条例实施细则》作为一部承上启下的规范性文件，对契税的征管要素进行了全面而细致的规定。其内容涵盖税制基本要素、征收管理程序和法律责任，构成了一个相对完整的规则体系。深入研习这份细则，不仅有助于掌握契税的基础知识框架，更能提升对不动产转移相关税收问题的分析和解决能力。在专业学习和职业发展的道路上，对这类经典法规的扎实理解，无疑是奠定专业基石的重要一步。