中华人民共和国契税暂行条例实施细则-契税细则

《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》是构成我国现行契税法律体系的核心操作性文件，它作为《中华人民共和国契税暂行条例》的配套规定，对契税征收管理中的具体原则、范围界定、计税依据、税率适用、减免优惠、纳税程序等关键环节进行了详尽阐释和细化。该细则的出台与实施，旨在将上位法《契税暂行条例》的宏观规定转化为清晰、统
一、可执行的行政规范，确保契税这一重要的地方税种能够在不动产权利转移环节有效发挥其组织财政收入、调节经济行为、维护市场秩序的功能。其内容深刻影响着土地使用权出让、转让以及房屋买卖、赠与、交换等众多市场活动的税收成本，与每一位不动产交易参与者的切身利益息息相关。深入理解细则的每一条款，不仅对税务执法人员的规范执法至关重要，也是广大纳税人，特别是房地产企业、中介机构以及普通购房者合规履行纳税义务、合理进行税务筹划的前提。易搜职考网在长期的研究与教学实践中发现，对《契税暂行条例实施细则》的精准把握，是财会、税务、法律及相关从业者职业能力建设中的关键一环，也是各类职业资格考试中的高频考点和难点。该细则虽为“暂行”，但其法律效力稳固，实践指导性强，在《中华人民共和国契税法》实施后，其历史地位和衔接作用亦不容忽视，其立法精神和许多具体规定为新法的平稳过渡提供了重要参考。

契税作为我国税收体系中对不动产转移行为课征的一种传统税种，其征收管理的规范化和精细化，对于保障国家财政收入、调控房地产市场、维护经济秩序具有不可替代的作用。《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》的颁布与施行，正是这种规范化和精细化的集中体现。易搜职考网结合多年的政策研究与教学经验，对该细则进行系统性梳理与阐述，旨在为相关从业者及学习者提供一个清晰、深入的理解框架。

细则首先明确了其制定依据是《中华人民共和国契税暂行条例》，并对其核心概念进行了界定。其中，最为关键的是对纳税义务人的认定。根据规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。这里的“承受”指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。易搜职考网提醒，理解纳税义务人的关键在于把握“承受”这一时点和行为，它区别于营业税/增值税时代对销售方的课税，将税负明确归于权属的最终取得方，这直接影响交易双方的合同定价与成本核算。

细则进一步明确了“转移土地、房屋权属”的具体行为类型，包括：

• 国有土地使用权出让；
• 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（不包括农村集体土地承包经营权的转移）；
• 房屋买卖；
• 房屋赠与；
• 房屋交换。

除了这些之外呢，细则还以视同转让的方式，将土地、房屋权属以下列方式转移的行为纳入征税范围：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。这些规定有效堵塞了通过特殊形式规避纳税义务的漏洞。

计税依据是计算应纳税额的基础，细则对此分不同情况作出了极为详细的规定，这也是实践中争议较多、需要重点把握的部分。

• 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：计税依据为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
• 土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。这是因为赠与行为缺乏客观的成交价格，需要通过核定来防止税基侵蚀。
• 土地使用权交换、房屋交换：计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。当交换价格相等时，免征契税；不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税，计税依据即为差额部分。易搜职考网提示，此处的“价格”同样需要参照市场价格确定。
• 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时：由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

特别需要注意的是，细则强调成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。这赋予了税务机关必要的纳税调整权，以打击通过“阴阳合同”等方式逃税的行为。

《契税暂行条例》规定了3%-5%的幅度税率，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内提出，报财政部和国家税务总局备案。细则本身未规定具体税率，但明确了其确定程序。
也是因为这些，纳税人在计算税款时，必须查询所在省、自治区、直辖市的具体规定。
例如，多数省份对普通住房买卖适用3%或4%的税率，但对不同面积、不同性质的房产可能实行差别税率。

应纳税额的计算公式为：应纳税额 = 计税依据 × 税率。

应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

细则详细列举了可以减征或免征契税的情形，这些优惠条款体现了国家的政策导向，如支持公共事业、照顾特定群体、鼓励企业改制重组等。

• 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。
• 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。（此条政策已随房改推进而适用范围收窄，但历史遗留问题处理中仍会涉及）。
• 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。
• 财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

除了这些之外呢，根据条例和后续财政部、国家税务总局的补充文件，常见的优惠还包括：夫妻之间房屋土地权属变更免征；法定继承人继承土地房屋权属免征；企业改制、资产重组中符合条件的主体承受原企业土地房屋权属免征或暂不征收；被征收房屋居民重新购置住房，成交价格不超过货币补偿部分的免征等。易搜职考网强调，税收优惠的适用有严格的条件和程序，纳税人需备齐证明材料并向税务机关申请，经核准后方可享受。

细则明确规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。“其他具有合同性质的凭证”包括协议、契约、合约、单据、确认书等。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。这里明确了两个关键点：一是纳税地点为不动产所在地，属于属地管辖；二是申报期与缴款期可能分离，具体缴款期限由征收机关在办理纳税申报时核定。

纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人须持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。未出具契税完税凭证的，上述部门不予办理登记。这构成了“先税后证”的严密控管机制，是保障契税及时足额入库的关键环节。

契税的征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。实践中，多数地区已由地方税务机关负责征收。

征收机关有权对纳税人的纳税情况进行检查。被检查的单位和个人应当如实提供与纳税有关的资料，不得拒绝和隐瞒。对于纳税人未按规定进行纳税申报、不缴或少缴应纳税款的行为，征收机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理，包括追缴税款、加收滞纳金并处罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

土地管理部门、房产管理部门有义务向征收机关提供有关土地、房屋权属、土地出让费用、成交价格等资料，协助税务机关依法征税。若其未按规定向征收机关提供有关资料，导致税款流失，也将承担相应的责任。

需要特别指出的是，2020年8月11日，《中华人民共和国契税法》由全国人大常委会通过，自2021年9月1日起施行，《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。作为其配套的《契税暂行条例实施细则》在《契税法》实施后，其历史使命已完成。新的《中华人民共和国契税法》及后续出台的相关规定构成了现行的契税法律框架。

深入研究《契税暂行条例实施细则》依然具有重要的现实意义。新《契税法》基本承袭了原条例及细则的核心制度设计，如纳税主体、征税范围、计税依据确定原则、申报缴纳程序等保持了稳定和延续。理解细则有助于更深刻地把握新法的立法精神和条款渊源。在新法实施前发生的大量涉税事项和历史遗留问题的处理，仍需依据原条例及细则的规定。对于广大财税、法律从业者和学习者来说呢，细则是一个绝佳的学习范本，其严密的逻辑、细致的分类和对复杂交易情形的考量，展现了税收立法的技术性，是培养专业思维和解决实际问题能力的重要素材。易搜职考网在相关课程设计与研究中，始终注重将历史规定与现行法律对照讲解，帮助学员构建系统、动态的知识体系，从容应对职业挑战。

，《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》作为我国契税征管历史上的一部重要规范性文件，其内容详尽、逻辑清晰、可操作性强，曾长期有效地指导了全国契税的征收实践。它所确立的“承受方纳税”、“合同价为基”、“先税后证”等核心原则，至今仍是契税制度的基石。尽管其已被新的法律所取代，但其蕴含的税收治理智慧和对不动产交易课税规律的把握，对于理解当前税收政策、处理涉税事务、提升专业素养，仍然具有不可忽视的参考价值。对细则的深入研习，是通往财税专业领域深处的一条必经之路。