中华人民共和国契税暂行条例2016-契税暂行条例2016

一、契税制度与法律沿革

契税是一个历史悠久的税种，在我国最早可追溯至东晋时期的“估税”。现行契税制度的核心法律渊源是1997年7月7日国务院发布、并于同年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例》。该《条例》的颁布，标志着我国契税征收管理进入了规范化、法制化的新阶段，取代了原有的《契税暂行条例（1950）》。

在2016年这个时间点，我国经济尤其是房地产市场正处于深度调整与分类调控时期。虽然《条例》本身未作修订，但契税的征管作为房地产市场调控的重要政策工具之一，其执行力度、地方适用税率的选择以及税收优惠的落实都备受关注。财政部、国家税务总局等部门在此期间发布了一系列文件，对《条例》中的原则性规定进行补充和明确，例如关于房地产交易环节税收优惠政策的延续与调整、营改增后契税计税依据的确定等。这些配套文件构成了2016年前后契税政策执行的实际面貌。易搜职考网提醒学员，学习契税必须坚持“法律主干，政策枝叶”的方法，即以《条例》为根本，同时关注时效性强的规范性文件。

二、纳税义务人与征税对象

根据《条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。这里明确了纳税义务的发生时点和纳税主体身份。

• 纳税义务人：即“承受方”。包括企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织以及个人（中国公民和外籍人员）。只要发生了应税权属转移行为并作为承受方，就负有纳税义务。
• 征税对象（征税范围）：即应税行为。具体包括以下五项：
  • 国有土地使用权出让：指土地使用者向国家支付土地使用权出让金，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
  • 土地使用权转让：包括出售、赠与和交换。不包括农村集体土地承包经营权的转移。
  • 房屋买卖：最常见的应税行为，包括商品房买卖、二手房买卖等。
  • 房屋赠与：指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人。直系亲属间赠与等特殊情况可能有后续政策调整，但《条例》本身将其纳入征税范围。
  • 房屋交换：指房屋所有者之间相互交换房屋权属的行为。交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。

以2016年的市场环境为例，无论是房地产开发企业通过“招拍挂”取得土地（承受国有土地使用权出让），还是居民家庭购买新建商品房或二手房（承受房屋买卖），都是典型的契税纳税场景。易搜职考网在辅导中强调，准确判断应税行为和纳税主体是解答契税计算题目的第一步。

三、税率与计税依据

这是契税计算的核心，也是实践中变化相对活跃的部分。

1.税率

《条例》规定，契税税率为3%-5%。这是一个幅度税率。具体的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
也是因为这些，全国各地的契税税率并非完全一致。在2016年，绝大多数省份对个人购买普通住房实行了差别化税率优惠政策，即税率低于本省确定的法定税率。
例如，对于家庭唯一住房，根据面积大小，可能适用1%或1.5%的税率；对第二套改善性住房，可能适用2%或3%的税率。这些优惠政策是以《条例》为基础，由财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发文明确，各地再制定具体执行标准。易搜职考网提醒考生，必须区分《条例》规定的法定税率幅度和实际执行中的优惠税率，后者是考试和实务中的常考点。

2.计税依据

契税的计税依据是不动产转移时合同确定的价格，但因应税行为不同而有所差异：

• 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：计税依据为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
• 土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
• 土地使用权交换、房屋交换：计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。如前所述，交换价格不相等的，由多付差价的一方缴纳，计税依据为差额部分；交换价格相等的，免征契税。
• 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时：由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

需要特别注意的是，2016年5月1日全面推开营业税改征增值税试点后，契税计税依据面临“含税价”与“不含税价”的问题。相关政策明确，计征契税的成交价格不含增值税。实际交易中，如果成交价格（如购房发票金额）是含增值税的，需要先进行价税分离，以不含税价作为计税依据。这一细节在易搜职考网的历年真题解析中反复出现，是营改增后税收衔接的重要知识点。

四、税收优惠与减免政策

《条例》本身规定了一些减免税情形，同时在执行中，国家根据经济社会发展需要，出台了大量的临时性或长期性优惠政策。2016年前后，与个人住房相关的优惠政策尤为突出。

（一）《条例》规定的法定减免

• 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。
• 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。
• 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。
• 财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

（二）2016年前后重要的执行性优惠（以个人住房为例）

这些政策通常以部门联合通知形式下发，在《条例》授权范围内执行：

• 个人购买家庭唯一住房：面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收。
• 个人购买家庭第二套改善性住房：面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收。（注：此处“第二套”及税率标准，不同时期、不同城市有调整，2016年2月后出台的政策大致如此，但具体执行以各地官方文件为准。）
• 夫妻之间变更房屋权属、法定继承人继承土地房屋权属等，通常被明确为不征税或免征契税的情形。

易搜职考网的教学体系强调，对于税收优惠，必须准确把握其适用主体、客体、行为条件和时间效力。许多考生失分点在于混淆了不同优惠政策的适用前提。

五、纳税申报与征收管理

《条例》对契税的征管程序有明确规定，这些规定在2016年随着“放管服”改革和税收现代化的推进，在操作层面不断优化。

1.纳税义务发生时间：为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

2.纳税申报期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。在实践中，为方便纳税人，通常将纳税申报与不动产登记（俗称“过户”）环节捆绑，即“先税后证”，纳税人在办理产权登记前完成契税缴纳。

3.征收机关：为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。2016年国地税合作深化，很多地方实现了“一窗受理”，方便了纳税人。

4.退税情形：经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减征、免征范围的，应当补缴已减征、免征的税款。
除了这些以外呢，在房屋交易中，若合同生效后因故未能完成交易（如合同解除、交易失败），且已完成契税缴纳的，在符合规定条件的情况下可以申请退税。这一实操细节在易搜职考网的实务案例课程中常有涉及。

六、2016年背景下的契税政策影响与展望

站在2016年的视角看，契税政策在《条例》框架下，主要发挥了以下作用：

1.筹集地方财政收入：契税是地方税收收入的重要来源之一，为地方公共服务和基础设施建设提供了资金支持。

2.调节房地产市场：通过差别化税率，支持合理的自住需求，抑制投机投资性购房，是当时房地产宏观调控“因城施策”工具箱中的重要组成部分。各地通过执行不同的优惠税率标准，体现调控导向。

3.保护不动产合法权益：“先税后证”的征管模式，使得契税缴纳成为不动产登记的前置环节，从税收角度规范了产权交易，有助于明晰产权，减少纠纷。

尽管《条例》在2016年及之后几年依然有效且运行良好，但其“暂行”性质也预示着立法升级的必要性。事实上，契税立法的准备工作一直在推进。对《条例》的深入研究与实践归结起来说，为后来《中华人民共和国契税法》的制定奠定了坚实基础。2020年8月，《中华人民共和国契税法》由全国人大常委会通过，并于2021年9月1日起施行，正式取代了《契税暂行条例》。新税法基本保持了《条例》的税制框架和税负水平，同时将一些成熟的税收优惠上升为法律，并赋予了地方更大的税政管理权。

也是因为这些，回顾“2016契税暂行条例”，其意义不仅在于理解当时的政策执行状态，更在于把握我国契税法律制度从“暂行条例”走向“正式法律”的演进脉络。对于通过易搜职考网备考的财经专业学子或财税从业者来说呢，这种历史视角和体系化思维至关重要。它要求我们不仅要记忆条文，更要理解税制设计的逻辑、政策调整的动因以及法律与实践的互动关系。只有将静态的法条置于动态的经济社会背景中，才能真正掌握契税乃至整个税收制度的精髓，从而在职业考试和实际工作中应对自如。从《暂行条例》到《契税法》，变的是法律形式与部分细节，不变的是其作为财产转移税的核心功能和法治化、规范化的征收管理原则。